头顶划了“三道红线”的富力地产,3500亿巨额债务压顶、评级下降,危机四伏。要回到正常的轨道,李思廉至少需要减债700亿元,按照2020年上半年11.2%的净利率,需要实现商品房销售6250亿元,这几乎是富力地产最好状态下4年的销售总和。问题是,四年之后,700亿债务按照最低6%年息计算,已经是868亿了。换句话说,富力地产目前所有的土地储备货值,顺利实现销售之后,或许勉强能够减债700亿,李思廉的其他2800多亿债务如何处置?

“三道红线”成富力紧箍咒

“三道红线”没有出台之前,富力地产已经习惯了借新还旧,勉强度日!

9月18日,广州富力地产股份有限公司(下称“富力地产”)的公司债“18富力06”和“18富力07”面临回售日,回售金额分别为11.42亿元人民币和5.5亿元。据公告富力地产决定在9月18日-10月23日对上述回售债券悉数进行转售。

说得直白点就是,富力地产有16.92亿元的公司债到期了,但是李思廉没有钱还债,于是决定将这近17亿元的债务在债券市场进行转卖,还不了本金,但是富力地产不赖账,利息照付。

不过,这样的好日子快到头了,“三道红线”,让债台高筑的富力地产戴上了紧箍咒,再也不能像先前的孙悟空,动辄七十二变,一个筋斗翻十万八千里。

近期,监管部门对房企划定三条红线,要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%;净负债率不超100%;现金短债比不小于1.0倍。参照以上标准,富力地产三条红线全踩。根据三道红线的触线情况,房企中未越线的为绿色档;一个指标越线为黄色档;两个指标越线为橙色档;三个指标均越线则为红色档。绿、黄、橙档有息负债规模年增速分别不得超过15%、10%、5%。而划为红色档的房企,不能新增有息债务。

无疑,“三道红线”是在富力地产的伤口上撒盐。

8月31日,富力地产发布半年报,2020年上半年,富力地产总营业额335.91亿元,同比减少4%,纯利39.17亿元,同比减少6%。公司总资产4376.55亿元,总负债3517.59亿元,资产负债率80.3%,净资产负债率为177%。其中,一年内到期的非流动负债694.96亿元,增长36.57%;长期借款826.87亿元,增长4.91%;应付债券302.5亿元。

半年报披露后,惠誉、标普分别下调了对富力地产的评级展望以及对富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)的长期发行人信用评级,而早在此前5月,穆迪已对富力地产和富力香港的公司家族评级进行下调。

8月31日,惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”,并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”,高级无抵押评级为“B+”,回收率评级为“RR4”。

公告还显示,截至2020年上半年,富力地产拥有约360亿元现金,其中包括180亿元人民币的受限制现金,不足以覆盖未来12个月内即将到期或可回售的380亿元人民币的资本市场债务。

本来信用评级下调后,富力地产借债就会越来越困难,如果国家再对借新还旧进行严格限制,这无疑是将李思廉逼上梁山!

摆在李思廉面前只有唯一的出路,那就是摆脱“三道红线”。

李思廉700亿减债难题

据测算,富力若想达标,需要缩减的债务规模高达逾700亿元。这对李思廉而言,是几乎不可能完成的任务!

在过去的10多年里,无论业绩好坏,富力地产的负债都是一如既往的飙升!在艰难的2008年,富力地产的净负债比率为123.8%,恢复活力后,富力地产的负债情况却愈发严重。2015年-2018年,富力地产的净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%和184%,这个数字在2020年进一步增长至198.9%。

几年来,富力地产一直在尽最大努力减少债务。为了减少债务,李思廉亲自签署文件,暂停拿地;为了减少债务,富力地产大幅压缩行政办公费用,甚至宣布处置部分资产,然而收效甚微。

资料显示,富力地产有八只总规模为231.45亿元的债券将于一年内面临回售,目前富力地产仅发债两只募得资金17亿元。此外,还有一些境外美元债以及280亿的银行贷款与130亿的信托贷款将于一年内到期。

穆迪在今年4月时曾表示,未来12个月,富力地产将有620亿债务到期,且将在2020年第二季度派息45亿元。

9月1日,富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)状态变更为“终止”。公开信息显示,最早于2019年6月27日,中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态为获受理,该项目品种为资产支持证券-ABS,中信证券股份有限公司为承销人,拟发行金额26亿元。

就目前的情况,如果发债不如预期,富力地产将面临大范围的债务违约,因为回归A股遥遥无期,富力地产已经没有更多的融资渠道。

毕竟,如果要通过市场销售利润来偿还620亿元到期债务或是减债700亿都是不现实的。

要回到正常的轨道,李思廉至少需要减债700亿元,按照2020年上半年11.2%的净利率,需要实现商品房销售6250亿元,这几乎是富力地产最好状态下4年的销售总和。问题是,四年之后,700亿债务按照最低6%年息计算,已经是868亿了。当然,富力地产也是不太可能降价促销,以缩短市场回款周期的,因为如果大幅降价,根本无法保证基本利润,会让金融市场完全失去信心。

这就意味着,富力地产目前所有的土地储备货值,顺利实现销售之后,勉强能够减债700亿,未来的富力地产彻底沦为金融机构的打工仔。

可是,李思廉的其他2800多亿债务如何处置?

有人会天真地讲,富力地产总资产4376.55亿元,总负债不过3517.59亿元,实在不济,将富力地产的资产处置了,完全可以平衡财务,还会有800多亿的盈余。可问题是,谁能买下富力地产的4000多亿资产?

2020年这个不寻常的年度,恒大、融创等各大开发商都在抛售资产,回笼资金。然而,市场上根本就再没有孙宏斌那样的接盘侠。一旦进入破产流程,引入司法拍卖,基本规则就是,首次法拍,评估价8折,流拍之后,二次上拍,评估价6折起。没有人知道,富力地产4376.55亿元的资产,2800亿是否有人接得住?

可以悲观地说,如果中国房地产市场下行趋势笃定,3500亿巨额债务下 富力地产已无回天之力。